房地产开发企业特殊销售业务会计核算方法

通常情况下，房地产开发企业有多种销售方式来销售其产品，比如土地、商品房等。下面详解房地产开发企业的特殊销售业务如何进行会计核算。

(一)分期收款开发产品的核算

房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。

(二)销售退回和折让的核算

房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。

销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。

在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回，在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本。

【例】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700 000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：

1.收到购房定金时：

借：银行存款　　　　　　　　　　　210 000

贷：预收账款——甲单位　　　　　　210 000

2.交付商品房确认收入时：

借：应收账款——甲单位　　　　　　490000

预收账款——甲单位　　　　　　210000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 700000

同时结转商品房销售成本：

5套商品房实际成本为：1400×350=490 000(元)

借：主营业务成本——商品房销售成本　　490 000

贷：开发产品——房屋　　　　　　　　　490 000

3.发生销售退回和折让时：

退回的1套商品房价款为70×2000=140000(元)

其余4套销售折让金额为：70×4×2000×5%=28000(元)

销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：

借：主营业务收入——商品房销售收入　　　168 000

贷：应收账款——甲单位　　　　　　　　　168 000

同时收回1套商品房，冲减销售成本：

1套商品房实际成本为：1400×70=98000(元)

借：开发产品——房屋　　　　　　　　　　　98000

贷：主营业务成本——商品房销售成本　　　 98000

(注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费，则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理)。